半年报点评|金地集团：销售业绩不增反减 加速扩张现金流承压
陶婷 一号十“招保万金”四巨头并驾齐驱的时代早已远去，昔日巅峰的金地集团（600383.SH）沉寂多年亦是老生常谈。如今对金地来说，好消息是不必为“千亿房企”的名头而发愁——2016年金地构建1006亿元的销售额（非权益）；2017年金地构建1408亿元的销售额（非权益）。 有了底气的金地在2017年再度打开新一轮规模扩展计划，并明确提出要三年已完成2000亿元的销售目标。
陶婷 一号十“招保万金”四巨头并驾齐驱的时代早已远去，昔日巅峰的金地集团（600383.SH）沉寂多年亦是老生常谈。如今对金地来说，好消息是不必为“千亿房企”的名头而发愁——2016年金地构建1006亿元的销售额（非权益）；2017年金地构建1408亿元的销售额（非权益）。
有了底气的金地在2017年再度打开新一轮规模扩展计划，并明确提出要三年已完成2000亿元的销售目标。销售额下降 较低权益比例签下项目占到比40%本以为今年上半年“转型模范生”金地会之后步入逆袭，但本期公司的销售业绩有所下降：金地期内构建销售金额630.7亿元，同比上升10.3%，只已完成了全年目标的42.2%；构建销售面积375.5万平方米，同比下降0.13%。公司称之为销售额上升的原因是主要城市限证、限签的影响，令其上半年新的引项目较较少。今年房企布局推盘受限于大环境已是屡见不鲜，多重排挤之下能否冰山是取决于房企实力的新标准。
金地回应，期内通过延长工期、加快动工构建项目的较慢周转来作为应付。若将金地流量销售中的水分拧干来看，2016年公司销售商品现金流量*当期房地产承销收益占到比相当于484.0亿元，其主要项目销售表中表明销售金额大约为686.1亿元；2017年上述两项数值分别大约为592.1亿元和952.5亿元；本期两项数值分别为234.0亿元和412.2亿元。上述两数值中，前者基本可视为期内的销售回款（当期预收房款+此前合约尾款），后者则可估作权益销售额。金地在三期报告中透漏，其2016、2017年及本期回款分别多达了90%、90%及80%。
但通过上述数值估计，金地三期回款亲率分别大约为70.5%、62.2%和56.8%。其中本期公司追加预收房款121.0亿元，占到本期回款的52%。
在金地94个于本期有签下额的项目中，38个项目的权益比例高于50%，占到比约40.4%；本期承销的53个项目中，有11个项目的权益比例高于50%，占到比约20.8%；本期公司房地产承销收益130.05亿元，同比增加18.89%；对联合营企业投资收益大约为6.7亿元，同比增加36.2%。在公司近三年的销售项目中，权益比例高于50%的销售项目分别占到比约21.0%、38.6%和33.7%。可以推断，未来金地的承销收益、投资收益增长速度将受到极大影响。
此外，本期金地的房地产项目承销面积125.62万平方米，同比下降38.45%；房地产业务毛利率为38.24%，较上年同期减少8.65个百分点。尽管承销收益增幅并不大，但是公司因权益比例较低而算到投资收益的金额同比增加了大约1.8亿元，还有大约1.1亿元的通过增持获得控制权而取得的原股权提升的账面收益，沦为投资收益减少大约3.8亿元的主要原因。因此金地本期归母净利润同比快速增长107.83%至23.9亿元。
权益占到比有所恶化 加快扩展现金流承压公告表明，上半年金地共提供了48宗土地，总投资额大约569亿元，为公司追加了大约557万平方米的总土地储备，早已多达2016年全年的数值。其中，一、二、三四线城市的总投资额占到比分别为26%、54%和20%。
截至6月30日，金地已转入了全国50个城市，总土地储备大约4100万平方米，权益土地储备大约2200万平方米。2017年，金地集团共计提供94宗土地，总合约投资额突破1000亿元，追加了大约1300万平米的总土地储备。若按照2018年上半年提供48宗土地的节奏，下半年不减慢脚步，到2018年底，金地土地储备或将翻历史新纪录。纵观金地五年来的土地投资情况，可见其在2014年和2015年的投资额最多，分别为103亿元与113亿元。
尽管公司近两年增大了投资力度，特别是在是在2017年大幅度扩展，但是土地成本也有较小提升。同时，金地近三年的追加土地级土地储备权益占比也无法与之前比起。本期金地追加了48宗土地，在表内所列了38宗。
其中17宗土地权益比例高于50%，低于较低至18%，占到追加38个项目的45%。尽管公司追加项目权益比例较低的项目占到比仍然较高，但是其整体权益占到比有所提高，但先前还须要仔细观察金地下半年的拿地情况。上文提及，金地减缓了项目建设的速度，本期新开工面积大约919万平方米，完工面积大约236万平方米；动工面积已多达去年全年，指出了公司不断扩大规模的决意。
据中国网地产粗略统计资料，从开建工程情况来看，截至2018年6月底，金地集团主要开建项目就有110多个。而此前，有涉及数据表明，累计今年3月份，金地集团预计总投资2267.17亿元，已完成投资1404.55亿元，尚需已完成投资862.62亿元。
若从权益占比的角度来看，公司主要开建项目预计权益总投资1553.55亿元，已完成权益投资944.74亿元，尚需已完成权益投资 608.81亿元。牵头信用评级有限公司认为，金地集团土地储备建筑面积大，开建房地产项目以及开建谦和物业项目未来皆必须投放较大规模的资金，对公司资金流构成一定压力。中国网地产翻看上半年报还找到，由于金地本期销售额增加，令其销售回款有所增加，同时动工项目激增，造成公司经营性现金流为-107.85亿元，而上年同期仅有为-30.14亿元。
这可以从侧面佐证，为重回第一梯队，金地打开新一轮规模扩展计划背后，公司资金流承压毫无疑问。但是销售额的上升令金地本期的销售费用同比上升了12.6%至2.88亿元，管理费用因规模扩展而快速增长17.4%至13.90亿元。财务费用中，利息支出16.36亿元。
其中资本化利息8.26亿元留做后期计提，利息收入9.20亿元抵销了剩下的8.26亿元的费用化利息，公司本期财务费用压力较小。目标已完成看下半年 负债情况较好时间，关键是时间。半年报表明，金地指出公司上半年新的核查及新的推货资源较较少。
管理层对全年的新开工和完工计划做到了修改，修改后的全年新开工面积大约为 1572 万平方米，修改后的全年完工面积大约为 724 万平方米。110多个开建项目，10个开建的非股权投资项目，金地今年能否已完成三年2000亿元的目标，得看下半年金地开建项目的工程进度以及销售情况了。值得注意的是，金地将负债规模和融资成本维持在合理水平。
报告期末，公司债务融资余额为738.04亿元，债务融资加权平均成本为 4.79%，资产负债率为76.63%，去除并不包含实际债务压力的预收账款后，公司实际资产负债率为67.33%，清净负债率为74.16%。期内金地的筹资性现金流情况也较好，流向316.23亿元，债务开支134.97亿元，净额为160.50亿元。公司有息负债合计人民币738.04亿元，其中，银行借款占比为 46.77% ，公开市场融资占比为 53.23%，债务融资加权平均成本为 4.79%。
公司长期负债占到全部有息负债比重的 81.21%，一年内届满负债138.69亿元，不足以被期内清净减少37.25亿元至310.12亿元的期末现金所覆盖面积。此外，报告亦认为，截至 2018 年 6 月 30 日，公司取得各银行金融机构授信总额人民币 1865 亿元，已用于 银行授信总额为人民币349 亿元，尚能剩下授信额度 1516 亿元。
报告期内，公司皆已如期交还或缴纳借款本金及利息。
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