楼市持续升温 泰国购房看门道
“谁此时没房子，就不用修建；谁此时寂寞，就总有一天寂寞。”里尔克写这首诗的时候，难道没想到，百年以后，这乃是当今都市人的真实写照。传统的“有家即心安”观念之下，中国人对房子的情结之浅，无出其右。 无论是6个口袋卯房的刚性市场需求，还是各地炒房团、各类炒房客的投机，诸如此类，统统包含了中国楼市图鉴。当国内调控日渐丰，房住不炒的主基调下，房企不受棚改等政策影响，地产股一片大蓝。
“谁此时没房子，就不用修建；谁此时寂寞，就总有一天寂寞。”里尔克写这首诗的时候，难道没想到，百年以后，这乃是当今都市人的真实写照。传统的“有家即心安”观念之下，中国人对房子的情结之浅，无出其右。
无论是6个口袋卯房的刚性市场需求，还是各地炒房团、各类炒房客的投机，诸如此类，统统包含了中国楼市图鉴。当国内调控日渐丰，房住不炒的主基调下，房企不受棚改等政策影响，地产股一片大蓝。6月29日，万科股东大会上，郁亮更加释放出万科“最后将退出房地产”的信号，并将“惨淡经营”这个境况，早早地预测在了若干年后的万科地产板块上。
龙湖地产于7月3日公告宣告，改名“龙湖集团”，去地产简化的意味不言而明。出租汽车、限贷等约束下，国内买房投资，堪称成项羽败于乌江之势。除在国内找寻新的增长点外，各路资本争相潮涌东南亚国家。
较之于国内房地产强力去杠杆、降温的调性，泰国楼市获益于泰国经济发展红利，沦为海外投资的近期狩猎场，泰国房市躁动深感。有人说道，泰国是十年前的京沪浅。实质上，泰国楼市具备房价较低、由市场经济自发性调节、大部分是全装修、房子价格以等级而以定、杠杆率低等特点，但中介不规范、建筑工人紧缺、政局变动频密、物业费较轻等现象，也是泰国房市被迫付出代价的问题，回应，“具体投资目的，自由选择好地段、大地产商研发的房产项目”，泰国SC Asset房地产公司，振浩顾问有限公司总经理郭浩杰建议。
海外投资置业持续加剧吴晓波说道，2018年，要用资产泡沫去投资贫国家。这些贫国家是几年前的中国，超级潜力区。如今的泰国就像十年前的京沪浅，一切都在等候最出色的兴旺。
一方面，房地产更好的是在发展阶段，具备较高的租金收益率欲望。在我国“一带一路”倡议影响下，泰国基础设施水平的提高、便捷的交通为房地产投资关上新局面，也增进了泰国房产持续走热。例如曼谷轻轨、地铁项目；相连泰国北部、中部、东北部和南部的双轨铁路项目及高铁项目。
机场建设方面，还包括素央那弗机场二期、廊曼机场三期、普吉机场二期、曼谷机场一期、以及早已投入使用的乌塔堡国际机场。另一方面，由于泰国旅游市场在全球的影响，欧美以及亚洲等各国人大量在泰国旅居，尤其是中国大陆人士为了逃离雾霾和寒冷，争相到泰国过“双栖生活”。尽管不会忽然疾风骤雨，但曼谷的日常是：蓝天白云，晴空万里……这不仅是曼谷的日常，也是泰国的气候，还是置业者趋之若鹜的原因之一。尽管因国内严苛的外汇管制政策，一部分中国海外置业者仍正处于犹豫不决状态，但根据调查报告找到，有三分之一的潜在客户，依然有意向在两年内出售一套泰国房产。
泰国地产置业顾问亦告诉他，这两年前来泰国买房投资的人群剧增。寸土尺金的地价、狭小逼仄却价格高昂的公寓，楼市泡沫和房价的压力之下，更好的香港人也开始考虑到购置海外物业。
因飞机路程较短、消费低廉、合适卸任迁居等优点，泰国也被香港人视作自己的“后花园”。在他们眼里，在泰国，较低首付就可购买精品公寓，这笔交易很昂贵。
有数据表明，63%的人房产投资额约在100-200万元人民币，还有22%的人约投资资金大约在50-70万人民币左右，甚至有出售高于50万人民币的房产。2017年，仅有泰国房产交易总额为5763.96亿铢（录：1泰铢=0.2036人民币），其中大曼谷地区为4158.52亿铢，占到全泰国房产交易总额的72%。外籍人士购房交易总额为1132.8亿铢，大约占到交易总额的20%。
此外，还获知，国内不少地产商正试图通过各种渠道理解泰国。而在此之前，绿地、俊放、香港置地等著名房企，已在泰国跑马圈地。泰国住房银行房地产信息研究中心公布的《2018年泰国房地产总体发展趋势》表明，2018年，预计投放研发项目的资金将多达6118亿泰铢，全年上市地产公司新的进楼盘将超过100000 个单位，预计今年房地产总体增幅在7.9%。
泰国房地产商SANSIRI（宁明县睿）曾回应，该公司自2014年开始发展海外市场，主要以更有海外投资者于泰投资旗下小户型产品居多。公司2017年上半年34亿港元的预售金额中，有四分之一即8.5亿港元来自海外买家。随着海外投资者人数的递减，泰国房价也呈圆形下跌趋势，最近3年每年维持了约8%-12%的增长速度，并且目前仍正处于下降爬坡期。金融筑梦资本涌进泰国房地产，泰国房价一路爬坡，曼谷转入造城时代，主因随之浮出水面：任由发展下去，泰国房地产会否重蹈97年覆辙？刘正（Mr. Borisud Kasinphila），泰国人，在泰国房地产业浸淫30多年。
他告诉他，“97年金融危机对泰国人的后遗症言在，银行对地产开发商的信贷反对，以及居民个人购房贷款，都所持慎重态度，泰国债务处在良性水平”。那次金融危机，尽管时隔20多年，对当年的惨状，泰国人仍心有余悸。旋即之前，泰国媒体还用文字刻画昔日场景，借以警告世人：完全每家公司都事发，那时曼谷还不像今日这般商场林立，大家不能把家里的金银、珠宝、名表，放在车后备箱中，沿街小贩，任买家开价，不求尽早使出换取现金借钱。
如上惨状，泰国当局似乎想经历第二次，金融危机过后，泰国完备房地产金融交易政策，较低杠杆率、融资渠道变宽沦为泰国房地产金融的特点。没公司可以取得出售土地的贷款，以及以土地为抵押债到发展项目的款项。“仅有股市融资，或项目通过EIA环评和获得修建许可后，可以公开发表发售且销售比例超过或多达50%以上时，才能以此向银行申请人项目修建费用的贷款。
但必需确保专款专用”，郭浩杰告诉他。类似于SC ASSET的十大上市地产开发商，一般用于自有资金，如果必须贷款，预售售出50%以上的房源后，跟银行债修建款大约20%，而股市融资利息为2-3%；上市中型公司，不管是现金流还是信用，预售远超过50%以后可以跟银行贷款，利率大约6-8%，20%的修建款；小公司，几乎靠自有资金发展，完全无法取得信贷，只有预售多达50%以后，可以申请人修建贷款，为了能超过50%的预售，债到修建款，这类企业往往不会减少预售价。个人信贷政策则是：个人买房首付10%或15%，意味着所指的是预售期，跟国内卖期房就开始还贷有所不同，泰国是房子辟好以后，土地局竣工验收通过、房契出来以后，客户也竣工验收通过以后，才开始转入到申请人房贷的环节，明确能贷到多少，各不相同客户的年龄、收益、偿还能力。
出售公寓产品时，最低可取得房款总额90%的贷款；出售联排或独栋别墅时，最低可取得房款总额95%的贷款。其中，月可供无法多达个人或家庭每月总收入的三分之一。泰国政府还规定，购房时，除了在泰国工作，所持合法工作证、有固定收入、按章纳税且信用较好的部分外国人，可取得房贷。
禁令任何国有或商业银行，向其他外国购房者获取房贷业务。这也就意味著，“在较低杠杆率状态下的泰国房地产，债务水平不会掌控在良性状态，97年的金融危机，泰国政府是不容许再行来一次的”，郭浩杰说道，泰国的地产商比较都较为慎重，因为一旦项目定位告终，卖不出去，损失极大。政府推展在市场经济自发性调节下，泰国房地产发展得有恃无恐，并且，泰国当局期望“发展泰国房地产以提振经济”。公开发表资料表明，泰国副总理颂奇指出，国家整体经济超强预期的快速增长展现出，泰国房地产市场的加剧，消费者信心的提高，以及国外投资者的持续注目，都会给地产行业带给提振。
然而，政局动荡不安、中介不规范、建筑工人紧缺等现象是泰国房地产被迫认清的问题。实质上，在政局动荡不安时，市场经济自发性调节没法的问题，泰国当局也不会使出救市。2014年5月22日，巴育军事政变，英拉内阁被夺权后，泰国经济一落千丈。因为局势未知、对未来经济走势和收益的信心严重不足，很多购房者所持从容态度，房市萎靡。
地产开发商牵头向政府明确提出，减少税费和交易成本，性刺激房地产消费，最后政府实施措施救市。政策规定，2015年10月19日到2016年4月底期间过户的房产，过户费由原本的2%再降0.01%。同时减少贷款抵押酬劳，由1%再降0.01%。
自2015年12月31日起，总额高于300万铢的房产还可取得额外奖励，即房产总额的20%可用作申请人五年内抵扣个人/家庭所得税。行业不出规范 购房有门道郭浩杰亦否认，泰国地产显然不存在中介不规范的问题。因为，不同于美国等发达国家，地产中介得持证上岗，泰国地产中介管理制度门槛极低，有些地产中介连地段是什么、买房投资所涉及的法律条款、以及买房注意事项都不确切。
“这就必须自由选择大公司的项目，大公司具备实力雄厚的资金实力，以及融资能力，旗下涉及的子公司不会规范去运作涉及事宜，还包括出售之后的租赁、出售等”，郭浩杰认为。而小公司因融资渠道较宽，资金实力很弱，无法通过股市融资，也没适当的资质去申请人研发债，不能用于自有资金运转。
如此一来，中介缴纳的佣金之后低于市场价。更加差劲的是，小公司若资金断链，之后不会引起一系列蝴蝶效应：房子垫不一起、交房后因卖出单位过较少、入住率较低、物业费收不一起以致无法长时间运转和确保、或无法确保出租率等等。这种情况也就得不偿失了。
近两年来，因缅甸、老挝等国家经济的提振，泰国建筑工人紧缺之势有增无减。购房者对出售泰国期房的忧虑是，从沉箱到竣工，期房要历时三到四年，这期间若经常出现建筑工人紧缺、资金脱落等问题，那期房就无法如期按质交付给了。实质上，出售期房，须要缴纳房款总额的20-30%的首付，待竣工户主竣工验收并签订竣工验收合格书，即房子的户型、朝向、设施等与合约完全一致，修建质量没问题等等，才不会到缴纳尾款和过户环节。
如若中途因故退出出售，可向开发商申请人全额返款，但有些开发商也不会拒绝交付给一定数额的违约金，甚至充公订金和首付。至于物业费问题，“完全所有开发商都会在贩卖房产时具体标明物业和大楼确保基金（sinking fund）的收费标准，不不存在掩饰或欺诈不道德”，郭浩杰说道。泰国房产等级 来源著名地产网站tinkofliving.com泰国政府对房地产的苛刻规范某种程度于此。
泰国的房产大部分都是全装修，依价格分等级，地段并非泰国房产价格的唯一要素，每一个房产项目的价格都有所不同，几乎由开发商根据项目定位、成本和市场现状定价，因此价格是地段、等级、设施（还包括房产本身和周边）的综合。有所不同等级的房子，所用建材、交房标准和设施家电、家具都截然不同。当然，泰国房产并不合适所有人投资或居住于，使出前要评估自己的风险承受能力和现实必须，无论是自寄居还是租赁，选用曼谷，“要出售大开发商的项目。
购房合约上也不会详尽标明交房期限，这样就能避免递了房款以后，房子却没有竣工，缴的款全部打水漂的情况”，郭浩杰建议。
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